A impaciência e o mercado imobiliário

Não há casas suficientes para satisfazer a procura, e as que existem disponíveis ou têm um valor incomportável para a maior parte das bolsas, graças à materialização da lei da oferta e da procura, ou não têm condições que correspondam aos mínimos desejáveis.

O tema habitação e, concretamente, habitação acessível tem dominado o discurso político, com os diversos níveis de governação a defenderem ter os melhores planos para solucionar um problema que acarreta danos de vária ordem no bem-estar da população. Na prática continuamos há anos a ouvir o mesmo e as soluções tardam em surgir. Entretanto, o mercado imobiliário tem vivido tempos particularmente difíceis, agravados por taxas de juro demasiado altas que impossibilitam a contração de um empréstimo bancário, dados os valores demasiado elevados a pagar pela hipoteca.

Cândido Faria, agente imobiliário da Re/Max Ultimate, para além de nos descrever com algum pormenor o que realmente está a contribuir para os preços exorbitantes das casas, para além de nos explicar, por alto, as fases por que passa todo o processo de aquisição de casa, ainda traçou um desenho muito nítido do ambiente que se vive na sua área profissional e resume a caracterização da situação com uma palavra: Impaciência. Vamos perceber porquê.

Milénio Stadium: Como classificaria o estado atual do sector imobiliário na GTA?
Cândido Faria: O estado de espírito e as emoções que melhor descrevem os compradores e vendedores no mercado imobiliário de Toronto em fevereiro é… “Impaciência”.
Em fevereiro, as vendas de casas em Toronto registaram um aumento anual de 17,9% e um aumento mensal de 32%. Além disso, as novas listagens aumentaram 37% em relação ao mês anterior e 33,5% em relação ao mesmo período do ano passado. Após mais de um ano de incerteza resultante do aumento das taxas, os compradores que se mantiveram à margem recalibraram e ajustaram as suas expectativas quanto ao tipo de imóvel que podem adquirir com as taxas de juro atuais.
Esta é uma indicação clara de que muitos compradores estão a iniciar a sua procura, uma vez que só podemos manter o mercado imobiliário em pausa durante algum tempo. Os compradores estão impacientes e muitos vendedores estão a evitar anunciar a sua casa com medo de não conseguirem o melhor preço. Alguns vendedores que têm uma hipoteca com uma ótima taxa de juro também não querem mudar de casa, pois não querem perder essa taxa de juro, uma vez que as novas taxas de juro são muito mais elevadas. Isto cria um ambiente com muitos compradores e poucas casas à venda, daí a razão pela qual se assiste a aumentos de preços.

MS: Quais são as maiores dificuldades que esta atividade enfrenta atualmente?
CF: O teste de resistência teve o maior impacto porque a qualificação para o financiamento é muito difícil e afeta o poder de empréstimo. Há muitos compradores que estão a arrendar com rendas elevadas e querem comprar, mas não conseguem obter uma hipoteca devido à prova de esforço e às taxas já elevadas. Por exemplo, um comprador a adquirir pela primeiro vez que economizou para o pagamento da entrada e quando as taxas estavam em torno de 2-3%, ele se qualificaria para um valor de compra de $ 875.000,00. Agora, o mesmo comprador pela primeira vez, com a mesma renda e o mesmo adiantamento, só se qualificará para um valor de compra de $ 650.000,00. Infelizmente, não há muitas casas nessa faixa de preço que atendam às necessidades de um comprador que procura casa pela primeira vez.
Esta é parte da razão pela qual as rendas estão a subir, uma vez que muitas pessoas que deixariam o mercado de arrendamento para comprar uma casa estão presas ao arrendamento porque não podem mudar-se. Isto tem um efeito dominó, uma vez que o comprador que se muda é apanhado no meio da mesma qualificação de teste de stress para aumentar a sua hipoteca.

MS: Acha que há alguma hipótese de as casas se tornarem mais acessíveis num futuro próximo?
CF: A menos que haja mais pás no terreno e as casas construídas ultrapassem a imigração, é impossível que as casas se tornem mais acessíveis. Os preços são determinados pelo mercado, pela oferta e pela procura. Quanto maior for a procura de habitação, mais elevado será o preço. Os três níveis de governo precisam de se olhar ao espelho, pois algumas das suas ações e políticas estão, na verdade, a aumentar o custo da habitação, apesar da retórica de que estão a proporcionar casas mais acessíveis. Por exemplo, as atuais políticas monetárias e de imigração do governo federal estão a aumentar os custos da habitação. A falta de ação do governo provincial no Landlord and Tenant Board, com muitos atrasos e permitindo a entrada de maus inquilinos, que representam uma pequena parte dos inquilinos, cria um ambiente em que muitas pessoas estão a pagar rendas mais elevadas. O atual conselho da cidade de Toronto acabou de aumentar os impostos sobre a propriedade para os proprietários de casas. Esse aumento não torna as casas mais acessíveis e também aumenta a impossibilidade de os compradores pela primeira vez comprarem casa, uma vez que os impostos sobre a propriedade são incluídos como uma despesa na qualificação da hipoteca. A cidade de Toronto tem ainda um imposto de transferência de terrenos que constitui um custo adicional. Antes do aumento do imposto predial, a cidade de Toronto continuava a aumentar os encargos e as taxas de urbanização para novas casas e renovações. Lembro-me de ouvir alguns conselheiros dizerem que seria o construtor a pagar por isso. Isso não é verdade, pois os construtores pagam as taxas adicionais, mas transferem-nas para o consumidor, aumentando o custo da habitação.

MS: Na sua opinião, enquanto profissional da área, o que seria necessário para tornar o mercado da habitação mais acessível?
CF: Aumentar a oferta de habitação com base na procura do mercado. Construir casas que sejam acessíveis ao consumidor médio e que sejam “amigas da família ou do consumidor”. Muitas das casas disponíveis atualmente são muito pequenas e têm uma disposição que não corresponde às expectativas e ao estilo de vida dos clientes. Precisamos de habitações mistas para satisfazer a procura que os clientes precisam e podem pagar. Encontrar formas de reduzir o custo de construção de uma casa.
Acabar com o aumento dos encargos de desenvolvimento, as ineficiências burocráticas e os atrasos na construção de novas habitações. Permitir maior densidade em muitas partes da cidade e acabar com os atrasos de grupos que concordam com a densidade, mas não no meu quintal. Estes atrasos e encargos, independentemente do que os políticos digam, são diretamente transferidos para os compradores.
Ter um tribunal de arrendamento que seja mais eficiente, com salvaguardas adequadas para os inquilinos que têm um mau senhorio e para os senhorios que têm um inquilino que não paga. Isto incentivará o investimento no mercado de arrendamento, o que contribuirá para a procura de arrendamento. Só porque os preços das casas subiram nos últimos 10 anos, a maioria destes proprietários não são milionários (ainda têm uma hipoteca) e os políticos da cidade precisam de ter isso em conta quando estão a trabalhar nos orçamentos municipais.

MS: Que precauções deve tomar um potencial comprador no processo de compra de uma casa? E quais são os maiores obstáculos?
CF: As precauções incluem a aprovação prévia do financiamento com base na partilha de toda a sua situação financeira. É necessário ter em conta todas as despesas para garantir que não se está a exceder. O ponto seguinte é a realização de inspeções prévias à casa para ter conhecimento de todos os relatórios necessários, de modo a ter um orçamento completo. Trabalhar com agentes imobiliários profissionais, corretores de hipotecas e advogados imobiliários. Muitas vezes, as pessoas recorrem a um amigo ou à “pessoa mais barata” que lhes vai dar a comissão mais barata ou a melhor taxa de juro sem compreenderem os verdadeiros custos. É aqui que eu digo que, muitas vezes, se recebe aquilo que se paga. É um jogo de azar que as pessoas fazem e quando as coisas correm mal, muitas vezes é demasiado tarde. Faça os seus trabalhos de casa e fale com um agente imobiliário profissional e um corretor de hipotecas. Deve trabalhar com alguém que seja conhecedor e em quem possa confiar. O meu ditado preferido, e alguns dos meus clientes podem confirmá-lo, é – “não se compra um par de sapatos que se pode devolver no dia seguinte”. Prefiro que perca uma casa de que gosta do que comprar algo de que se vai arrepender no dia seguinte. Demore o tempo que for preciso, não se apresse, faça o seu trabalho de casa e trabalhe com pessoas de confiança. Sim, o mercado imobiliário move-se muito rapidamente, mas se estiver a trabalhar com profissionais, estará preparado antes de sair para comprar casa.

MS: As taxas de juro continuam a ser bastante elevadas, mas haverá alguma esperança de que esta situação melhore a curto prazo?
CF: Não se trata de uma questão de descida das taxas, mas sim de quando e em que medida. Na minha opinião, as taxas de juro descerão em junho/julho numa pequena percentagem. Isto ajudará as pessoas a qualificarem-se para um montante de compra mais elevado. Pessoalmente, também acho que precisamos de estar atentos à taxa de emprego.
Há muitas pessoas que estão a perder os seus empregos em áreas com salários elevados (ou seja, indústrias tecnológicas) que recebiam salários superiores a 150.000,00 dólares e agora não conseguem encontrar trabalho na mesma área ou com um salário semelhante. Podem estar empregados, mas estão agora a ganhar 60 a 70 mil dólares por ano e já não podem comprar uma casa, apesar de terem um emprego. A curto prazo, a menos que algumas políticas governamentais sejam alteradas, não haverá grandes mudanças. A longo prazo, precisamos de construir mais casas e casas que as pessoas queiram, e não que os construtores tenham mais lucro.

MB/MS