O peso das novas hipotecas

O aumento das taxas de juro e a queda no valor de muitas propriedades estão a colocar milhares de famílias canadianas sob forte pressão financeira. Em entrevista ao Milénio Stadium, Dennis da Cunha, agente hipotecário – nível 2 da Mortgage Scout, explica os principais riscos enfrentados por proprietários que chegam ao momento da renovação da hipoteca sem conseguirem cumprir os critérios exigidos pelos bancos.

Milénio Stadium: Em termos práticos, o que está a acontecer às muitas pessoas que chegam ao momento do refinanciamento e descobrem que já não cumprem os critérios exigidos pelos bancos? 

Dennis da Cunha: Se um proprietário precisar de refinanciar a sua hipoteca para consolidar dívidas ou ajustar a sua amortização para ajudar a baixar as suas prestações mensais, terá de se qualificar com base nas taxas de mercado atuais e no teste de esforço (stress test), que é 2% superior à taxa contratual que o proprietário pagaria pela própria hipoteca. O banco solicitaria também uma nova avaliação para confirmar o valor atual da casa. Se o proprietário não se conseguir qualificar para a nova hipoteca devido a rendimentos insuficientes ou mau crédito, então o refinanciamento para uma nova hipoteca não seria aprovado pelo banco. Se o proprietário precisar de extrair capital próprio (equity) ou alterar a estrutura do seu empréstimo e os grandes bancos (credores “A”) disserem que não, seriam então forçados a procurar credores alternativos, credores “B” (cooperativas de crédito ou instituições alternativas) ou, em casos piores, credores privados. Os credores alternativos não são soluções a longo prazo; eles surgem com taxas de juro significativamente mais elevadas, taxas iniciais de corretagem e de credor pesadas, e prazos mais curtos. Onde as coisas se complicam para proprietários bem qualificados que precisam de refinanciar é se o valor da propriedade diminuiu desde que compraram a sua casa ou garantiram a sua hipoteca. Se o valor caiu abaixo do limite do banco, o proprietário não será aprovado por nenhum credor, mesmo que tenha rendimentos sólidos e crédito forte. Isto forçaria o proprietário a encontrar uma forma de gerir as suas finanças mês a mês ou, no pior cenário, a vender a propriedade. O proprietário também pode optar por permanecer na sua instituição atual e simplesmente renovar a hipoteca por outro período. Desde que a hipoteca esteja em dia e nenhum pagamento tenha sido falhado durante o decorrer do prazo, o credor existente oferecerá tipicamente ao proprietário a renovação automática com as taxas de hoje, sem forçar qualquer nova verificação de rendimentos, verificação de crédito ou teste de esforço ao proprietário. No entanto, o proprietário perde algum poder de negociação, uma vez que é forçado a aceitar qualquer taxa que o banco ofereça.

MS: Muitos proprietários compraram propriedades quando as taxas de juro estavam extremamente baixas. Até que ponto foi criada uma falsa sensação de segurança pelo mercado e pelas próprias instituições financeiras? 

DdC:Durante o pico da era da pandemia, a narrativa predominante dos bancos centrais e das instituições financeiras sugeria que as taxas de juro permaneceriam baixas por muito tempo. Isto encorajou os compradores a levar os seus orçamentos até aos limites máximos absolutos. As instituições financeiras qualificaram prontamente os mutuários com base nessas taxas variáveis mínimas, utilizando um teste de esforço que se provou inadequado para o choque maciço das taxas de juro que se seguiu. Taxas abaixo de 2% pareciam uma realidade permanente em vez de uma anomalia histórica. Todo o mercado imobiliário, juntamente com práticas agressivas de empréstimos bancários e promessas de que “o imobiliário só sobe”, criou um ambiente alimentado pelo medo de ficar de fora (FOMO). Deu aos compradores a falsa impressão de que os preços do imobiliário apenas se moveriam para cima e que qualquer atraso significaria ser excluído da GTA (Greater Toronto Area) para sempre.

MS: Tem notado perfis específicos que são mais afetados por esta crise — por exemplo, investidores, jovens famílias, recém-chegados ou pessoas que recorreram a credores alternativos? 

DdC: Embora o ambiente atual afete um amplo espetro de proprietários, três perfis específicos estão a sofrer o maior impacto do choque hipotecário:

Investidores e Especuladores de Condomínios em Pré-Construção: Muitos indivíduos compraram unidades que estão agora a ser concluídas num mercado onde as avaliações baixaram. Enfrentam capital próprio negativo e défices maciços no fluxo de caixa do arrendamento, tornando incrivelmente difícil a qualificação para financiamento tradicional. O maior segmento a ser afetado foi o dos especuladores. Muitos utilizaram linhas de crédito sobre o capital próprio (Home Equity Lines of Credit) garantidas pela sua residência principal para obter a entrada necessária para comprar a unidade ao construtor. Muitos não tinham intenção de fechar o negócio ou ficar com a propriedade após a conclusão. Estavam convencidos de que poderiam simplesmente “ceder” (assign) o contrato de compra a outro indivíduo perto da conclusão por um preço superior ao que pagaram originalmente ao construtor. Pagariam então o saldo da linha de crédito e ficariam com o lucro. Em vez disso, estes especuladores estão agora “submersos”, pois não conseguem fechar o negócio com o construtor. Aqueles que conseguirem fechar o negócio com o construtor e cumprir as suas obrigações serão processados pelo construtor em tribunal por quaisquer perdas incorridas.

Jovens Famílias e Compradores de Primeira Habitação (2020–2022): Estes compradores esticaram os seus orçamentos familiares até ao limite absoluto para entrar no mercado. Estão agora a enfrentar aumentos maciços nos pagamentos aquando da renovação, enquanto lidam com salários estagnados e custos de vida diários elevados.

Mutuários Retidos em Credores Alternativos ou Privados: Proprietários que contraíram hipotecas de curto prazo (1 a 2 anos) com credores privados ou alternativos “B”, esperando que as taxas caíssem rapidamente, encontram-se bloqueados. Os credores alternativos “B” operam de forma muito semelhante a um banco regular (Schedule A). Desde que a hipoteca esteja em ordem e os pagamentos em dia, o credor alternativo oferecerá ao proprietário uma renovação automática, mas a taxas significativamente mais elevadas. Os credores privados, contudo, estão a restringir fortemente a sua exposição ao risco, recusando renovar prazos ou exigindo amortizações de capital que os mutuários simplesmente não possuem.

MS: O que acontece normalmente a uma família quando um refinanciamento falha? Existe margem para negociação com os bancos ou o processo leva rapidamente a uma venda forçada ou execução de hipoteca? 

DdC: Quando um refinanciamento falha, o banco não expulsa imediatamente a família. Os bancos querem gerir dívida, não ser donos de imobiliário, pelo que uma candidatura falhada raramente leva diretamente a uma execução. Em vez disso, a família torna-se “refém” do seu credor atual. O banco oferecerá quase sempre uma renovação automática, desde que a hipoteca esteja em dia e em boa ordem, mas o proprietário perde poder de negociação e deve aceitar qualquer taxa que lhe seja oferecida.

Geralmente existe bastante margem para negociação. Os bancos têm equipas de mitigação de perdas para ajudar os mutuários em dificuldades. Se uma família for proativa, o banco pode estender o seu período de amortização novamente para 30 anos para baixar as prestações mensais. Se isso falhar, um corretor de hipotecas (mortgage broker) pode direcionar a família para um credor alternativo “B” ou cooperativa de crédito. As taxas e comissões são mais elevadas, mas funciona como uma rede de segurança para os manter na casa. Uma venda forçada é sempre o último recurso absoluto. Em Ontário, os bancos utilizam um processo legal chamado Power of Sale para recuperar o seu dinheiro rapidamente. No entanto, esta ação legal apenas acontece se um proprietário ficar completamente em silêncio, falhar vários pagamentos da hipoteca e rejeitar todas as soluções alternativas.

MS: Que conselhos daria hoje a quem está preocupado com a renovação da sua hipoteca nos próximos meses? Existem ainda formas de evitar a perda da casa? 

DdC: O conselho mais crítico é agir cedo, idealmente quatro a seis meses antes da sua data real de renovação. Não espere pela chegada da carta automática do seu banco atual pelo correio.

Audite as Suas Finanças Imediatamente: Reveja o fluxo de caixa do seu agregado familiar, verifique a sua pontuação de crédito atual e minimize quaisquer dívidas não hipotecárias para otimizar os seus rácios de serviço de dívida antes de se candidatar em qualquer lugar.

Consulte o Mercado Cedo: Trabalhe com um corretor de hipotecas independente para analisar todo o panorama de credores “A”, “B” e alternativos. Isto dá-lhe uma visão objetiva das suas verdadeiras opções de empréstimo antes de ser forçado a decidir.

Prolongue a Amortização de Forma Proativa: Se o choque do seu pagamento mensal parecer insustentável, considere estender a sua amortização novamente para 25 ou 30 anos para baixar artificialmente o fluxo de caixa mensal necessário.

Considere Prazos Fixos Mais Curtos: Comprometer-se com uma taxa fixa mais curta de 2 ou 3 anos pode proporcionar certeza orçamental a curto prazo sem o prender às taxas de hoje por meia década, caso as condições de mercado continuem a normalizar-se.

MB/MS