Da euforia imobiliária à incerteza financeira

Durante décadas, comprar casa no Canadá foi visto como o símbolo máximo de estabilidade, segurança financeira e ascensão social. Em cidades como Toronto e Vancouver, o mercado imobiliário transformou-se numa verdadeira máquina de valorização, alimentada por juros baixos, imigração em massa e uma crença quase inabalável de que os preços continuariam sempre a subir. Durante esse período, para milhares de canadianos, possuir uma casa deixou de ser apenas uma necessidade básica para se tornar também o maior investimento das suas vidas. Mas essa narrativa começa agora a mostrar sinais profundos de desgaste.

O aumento das taxas de juro, a dificuldade crescente em refinanciar hipotecas e a desaceleração do mercado estão a colocar muitas famílias sob enorme pressão financeira. Há proprietários que, ao chegarem ao momento de renovar a hipoteca, descobrem que já não conseguem suportar as novas prestações. Outros enfrentam um problema ainda mais grave: as suas propriedades perderam valor e os bancos recusam conceder financiamento suficiente para manter os imóveis. O resultado é uma realidade que até há poucos anos parecia impensável no Canadá  – famílias em risco de perder as suas casas.

Ao mesmo tempo, cresce o receio de que esta crise vá muito além do sector imobiliário. O mercado da habitação tem um peso determinante na economia canadiana e qualquer abalo afeta diretamente o consumo das famílias, o emprego, a construção civil e até a confiança económica do país. Muitos especialistas começam mesmo a questionar se o sonho canadiano da casa própria não estará a tornar-se inalcançável para toda uma geração.

Nesta entrevista ao Milénio Stadium, Moshe Lander, professor catedrático de economia na Universidade Concordia, em Montreal, analisa as fragilidades estruturais do mercado imobiliário canadiano, alerta para o risco de exclusão de uma geração inteira do acesso à habitação e explica porque acredita que o problema vai muito além das taxas de juro. Entre desigualdade social, estagnação salarial e políticas públicas insuficientes, o economista traça um retrato preocupante de um país onde, para muitos, o sonho da casa própria começa a transformar-se num privilégio cada vez mais distante.

Milénio Stadium: Estamos a assistir a um aumento significativo de proprietários que não conseguem refinanciar os seus apartamentos ou casas. Até que ponto este fenómeno revela fragilidades estruturais no mercado imobiliário canadiano?

Moshe Lander: O mercado imobiliário canadiano é altamente problemático e a questão do refinanciamento é apenas uma parte do problema. Primeiro, a oferta e a procura determinam o preço de uma casa, tal como acontece com o preço de um chocolate Twix, de um iPad da Apple ou de bilhetes para a Taylor Swift. Se o preço está a aumentar, é porque a procura está a superar a oferta, tal como em qualquer outro mercado. O governo federal tem alterado regras e regulamentos ao longo dos anos para tentar travar a procura, chegando ao ponto de tentar parar/reverter a imigração, mas reconhece (privadamente) que tem pouco controlo sobre a oferta. A oferta de habitação é essencialmente uma questão municipal, baseada em leis de zoneamento e impostos sobre a propriedade. Se os conselhos municipais não estiverem dispostos a criar um ambiente no qual os promotores queiram construir, há pouco que o governo federal possa fazer.

Aos proprietários foram oferecidas hipotecas baseadas, em parte, no pressuposto de que os preços das casas subiriam continuamente e, em parte, sem que os proprietários compreendessem que o facto de os modelos do banco dizerem que se qualificam para uma hipoteca de 500 mil dólares não significa que tenham de contrair uma hipoteca de 500 mil dólares. Os bancos não deturparam a situação perante os compradores de casas; trata-se mais de uma questão de ignorância do comprador.

MS: Que impacto poderá esta vaga de perdas de imóveis ter na economia em geral, nomeadamente no consumo das famílias, no endividamento e até na estabilidade do sistema financeiro?

ML: É possível que as dificuldades financeiras forcem os canadianos a reduzir os gastos noutros setores da economia, o que poderá causar uma diminuição do PIB. Dito isto, a Agência de Consumo Financeiro do Canadá (FCAC) espera que os bancos ajudem as famílias que estão com dificuldades em pagar as suas hipotecas devido a circunstâncias excecionais. Se as famílias forem honestas com os seus bancos sobre as suas terríveis circunstâncias financeiras, é possível que os piores resultados económicos sejam evitados. O sistema financeiro é suficientemente sólido para que, mesmo que um ou mais bancos mostrem sinais de aflição, o governo federal consiga recapitalizar esses bancos fácil e rapidamente (embora não necessariamente de forma barata) e evitar uma crise financeira.

MS: Durante anos falou-se do imobiliário como o investimento mais seguro no Canadá. Acredita que esta crise poderá alterar profundamente a relação dos canadianos com a compra de casa própria?

ML: Penso que é improvável que uma geração inteira de canadianos (ou seja, aqueles que têm, digamos, entre 10 e 35 anos) consiga pagar uma casa se ainda não possuir uma. Estamos perante uma geração perdida e esse é provavelmente o melhor cenário possível. Não é uma função da segurança da propriedade da casa e do investimento, é uma função do quão estagnado se tornou o crescimento dos rendimentos em relação ao crescimento dos preços da habitação e do que é necessário para restaurar a acessibilidade à compra de casa.

MS: Em cidades como Toronto e Vancouver, onde os preços dispararam durante anos, existe o risco de vermos uma correção mais agressiva do mercado? Ou o problema continuará sobretudo ligado às taxas de juro e ao refinanciamento?

ML: Se houver uma correção de mercado, Toronto e Vancouver verão os preços cair mais, tanto em termos de dólares como em termos percentuais. Os impulsionadores dessa correção serão um aumento acentuado nas taxas de juro e a capacidade de suportar o novo plano de pagamentos. Dito isto, é do interesse dos bancos evitar que as pessoas percam as suas casas ou se envolvam em vendas forçadas. No final de contas, o negócio dos bancos não é ser dono de casas, o seu negócio é o empréstimo.

MS: Que consequências sociais podem surgir desta realidade, sobretudo para famílias da classe média que investiram tudo na compra de uma habitação e agora enfrentam a possibilidade de perder a casa?

ML: Para a maioria dos proprietários, os seus dois maiores ativos são as suas pensões e o capital próprio da sua casa. Se os preços das casas caírem e o seu capital próprio for eliminado, a sua capacidade de se reformarem ou a sua capacidade de terem uma vida confortável quando reformados ficam comprometidas. O desenho atual do sistema de pensões canadiano não permitirá aumentos substanciais nos pagamentos aos reformados para compensar isto, por isso é do interesse do governo evitar um colapso. Dito isto, enquanto os preços da habitação e as regras sobre os pagamentos iniciais mínimos (down payments) permanecerem como estão, uma geração inteira será excluída do mercado, criando o seu próprio conjunto de problemas sociais, como o aumento da desigualdade e até consequências na capacidade de casar (quem quer casar com alguém que ainda vive no sofá do pai e da mãe?) e de ter filhos (onde se vai criar um filho se não se pode pagar uma casa?). 

Madalena Balça/MS