Como sobreviver ao aumento da sua hipoteca
A guerra na Ucrânia, os confinamentos intermitentes na China, a crise persistente no setor da energia e cadeias de produção interrompidas, provocaram um desequilíbrio entre a oferta e a procura de bens e serviços e o aumento dos preços. Os bancos centrais estão a aumentar as suas taxas de juro para controlar a tendência crescente da inflação, que continua a atingir níveis recorde. Que impacto tem a subida das taxas no setor da habitação para quem está a comprar casa e como podemos mitigar os efeitos da crise? O jornal Milénio falou com Mike Rocha, Diretor do Departamento de Hipotecas do Scotiabank, para encontrar respostas às grandes questões do momento.
MS: Qual é a influência da inflação sobre as hipotecas?
Mike Rocha: Quando a inflação está alta, é quando normalmente vemos aumentos nas taxas de juros e isso acontece para tentar abrandar a economia e reduzir a inflação. O inverso também acontece, ou seja, quando a inflação está baixa, as taxas de empréstimo costumam cair para tentar estimular a economia. Neste momento estamos a assistir a uma subida, estamos a ver a inflação aumentar e este fenómeno habitualmente leva a que os Banco do Canadá modifiquem as suas taxas “overnight”. Os bancos normalmente têm uma taxa “prime” que está diretamente ligada à taxa “overnight”, então se o valor desta taxa aumenta, o valor da taxa “prime” também sobe. Neste contexto, temos dois tipos de hipoteca: as de taxa variável e as de taxa fixa. Normalmente, as pessoas que têm uma hipoteca de taxa variável vão sentir o impacto de todos esses ajustes das taxas de juros.
MS: Então vale a pena mudar para uma hipoteca de taxa fixa ou vice versa?
MR: Esse é o grande dilema que a maior parte dos clientes enfrenta quando olha para as taxas de juros e tenta escolher entre uma taxa fixa ou variável. E esta é uma questão que as pessoas costumam ter, não só num enquadramento de aumento das taxas, mas também num cenário de descida destes valores. A vantagem de ter uma taxa fixa é que ela ajuda em termos de consistência e de pagamentos. Isto é, o pagamento não se altera, há sempre um valor constante. Por outro lado, com uma taxa variável o valor dos pagamentos vai flutuar com as alterações das taxas “prime” e os ajustes de taxas de empréstimo entre os bancos ao longo do tempo. O que as pessoas podem fazer para tentar mitigar o risco das taxas de juros é estabelecer dois componentes na hipoteca: se não tiver a certeza de qual taxa escolher, há a possibilidade de pôr um dos componentes com taxa fixa – digamos, metade – e a outra metade com taxa variável. Este modelo permite dar ao cliente alguma exposição às flutuações das taxas de juros e ao mesmo tempo estar resguardado com uma porção que não será alterada. Assim, há uma proteção maior perante os riscos das taxas de juros. Nem todos os credores permitem fazê-lo, por isso é uma boa ideia aconselhar-se junto de um consultor financeiro. E claro, é sempre bom ter em consideração que com uma taxa variável estamos sempre sujeitos a algum risco, uma vez que elas podem descer mas também podem subir. Tudo depende da economia, depende das previsões e também da tolerância de risco de quem pede o empréstimo.
MS: Neste caso, quem beneficia mais com a inflação? Os credores ou quem pede empréstimo?
MR: Quando a inflação aumenta, o custo dos fundos aumenta para toda a gente. Os bancos também precisam de pedir dinheiro que vem das reservas para posteriormente poderem emprestar. Às vezes eles têm um bom livro de depósitos, mas às vezes também recorrem ao mercado aberto para pedir fundos para emprestar aos seus clientes. Penso que com a subida da inflação existe um custo para ambos, tanto para quem empresta como para quem pede o empréstimo, e nós vemos isso em toda a economia. Nos vemos, por exemplo, os pequenos negócios a aumentarem os seus preços para manterem a sua margem, e é esse o efeito da inflação, ela faz com que os valores aumentem de uma forma geral.
MS: Que soluções é que o Scotiabank fornece neste momento aos clientes para ajudar a mitigar os efeitos da inflação nas suas hipotecas?
MR: Com as renovações de hipoteca a aproximarem-se, o Scotiabank está a dar a oportunidade de fazer essa renovação até seis meses antes da data prevista. Então, num enquadramento de aumento das taxas como o que estamos a ver atualmente, é importante tirar partido de recursos como este. Porque se as taxas continuarem a subir ao longo dos próximos meses, o que acontece é que há um preço em esperar. Se continuar à espera num cenário de aumento contínuo, poderá ser surpreendido com uma taxa de juros muito maior no momento de fazer a renovação. Assim, se tiver a opção de renovar a hipoteca seis meses mais cedo, há um benefício. A outra questão é reduzir o risco das taxas de juros. Para isso pode-se fazer a divisão em dois componentes, como mencionei, e outra opção que existe é, em caso de a hipoteca ter múltiplos componentes, pode-se atrasar o prazo de maturidade. Por exemplo, digamos que metade da sua hipoteca está para ser renovada em 2023 e a outra metade em 2025. Nesse caso, temos mais uma média em termos de taxas de juro em vez de termos tudo a chegar num determinado momento. Mas novamente, é sempre boa ideia aconselhar-se sobre o seu plano financeiro junto de um consultor de hipotecas para poder programar estes detalhes antecipadamente. O Scotiabank tem um programa chamado “Scotia Total Equity Plan” que lhe permite ter múltiplos componentes com prazos de maturação e termos variáveis e isso ajudará a mitigar os riscos das taxas de juros, principalmente em tempos como este em que os valores estão a aumentar e existe alguma incerteza no mercado.
MS: Com todas as mudanças económicas que temos sentido recentemente, nota que ha mais pessoas a ficarem endividadas?
MR: Em termos de mudanças económicas e das pessoas afetadas, as pessoas poderão sentir a necessidade de fazer alguns ajustes no seu plano financeiro a fim de se adaptarem ao mercado atual. Penso que ter um plano financeiro ou visitar um consultor de hipotecas, assim como um consultor bancário, que possa avaliar estas questões específicas para a pessoa é sempre a melhor opção, uma vez que a situação de cada pessoa é única. Em termos de qualificação para uma hipoteca, o banco apresenta uma taxa mínima de qualificação. Quando o banco está a qualificar um cliente para uma hipoteca, já está a ter em consideração e a antecipar o pior cenário. É considerada a hipótese de, se as taxas aumentarem substancialmente, se o cliente tem capacidade de suportar o pagamento. E o que temos comprovado é que sim.
Redes Sociais - Comentários